Guide sur la Lex Koller : Acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger
La Suisse possède des règles spécifiques régissant l’achat de biens immobiliers par des ressortissants étrangers, principalement définies par la loi Lex Koller. Ce guide a pour objectif d'expliquer clairement les points essentiels de cette loi, tout en intégrant des précisions complémentaires utiles aux futurs acheteurs étrangers.

Qu’est-ce que la Lex Koller et pourquoi existe-t-elle ?
Depuis 1961, la Suisse a instauré une réglementation pour limiter et contrôler l’acquisition immobilière par les personnes résidant à l’étranger ou n’ayant pas la nationalité suisse. La loi actuelle, communément appelée Lex Koller, vise principalement à empêcher la spéculation immobilière étrangère et à préserver l'équilibre entre offre et demande sur le marché suisse, notamment pour protéger le paysage et éviter une surchauffe des prix immobiliers.

Quelles transactions nécessitent une autorisation ?
Vous devrez obtenir une autorisation si les deux conditions suivantes sont réunies :

• Vous êtes considéré comme une personne étrangère selon la loi.
• Le bien immobilier que vous souhaitez acquérir tombe sous le régime d'autorisation de la Lex Koller.

Qui est concerné par la Lex Koller ?
La Lex Koller concerne principalement :

• Les étrangers domiciliés hors de Suisse.
• Les citoyens de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) domiciliés en Suisse sans permis B, C ou L.
• Les ressortissants d’autres pays domiciliés en Suisse, mais ne possédant pas de permis d’établissement (permis C).

Important : le statut matrimonial peut influencer votre situation. Par exemple, l'acquisition conjointe avec un conjoint suisse ou titulaire d'un permis C peut faciliter l'achat.

Quelles acquisitions sont possibles sans autorisation ?
Plusieurs exceptions existent permettant l'achat sans autorisation préalable :

1. Propriétés commerciales.
Aucune autorisation n’est nécessaire si l'immeuble est destiné exclusivement ou principalement à une activité commerciale ou professionnelle, notamment :

• Siège d'une entreprise commerciale ou industrielle
• Locaux artisanaux
• Professions libérales (médecins, avocats, etc.)
• Restaurants et commerces

En cas d’usage mixte, la partie résidentielle ne doit pas dépasser 50% pour éviter une autorisation. Un changement ultérieur de l'utilisation pourrait rendre nécessaire une autorisation rétroactive. Si la proportion d'utilisation résidentielle dépasse ultérieurement 50%, une autorisation rétroactive peut devenir nécessaire et devra être sollicitée auprès des autorités cantonales concernées.

2. Acquisition à titre de résidence principale.
Les étrangers suivants peuvent acquérir un bien immobilier sans autorisation :

• Citoyens UE/AELE domiciliés légalement en Suisse avec un permis B, C ou parfois L.
• Citoyens d'autres pays domiciliés en Suisse avec un permis d'établissement (C).

Les ressortissants hors UE/AELE avec un permis B peuvent acheter leur logement principal sans autorisation, mais ne peuvent pas le louer et doivent l’occuper personnellement. Il est important de noter que des preuves de résidence effective en Suisse seront exigées (participation à la vie locale, inscription des enfants à l'école locale, immatriculation du véhicule, etc.). 

3. Sociétés immobilières et fonds de placement suisses
Les étrangers peuvent acquérir des actions de sociétés immobilières ou de fonds de placement suisses cotés en Suisse, à condition que le portefeuille immobilier de ces entités soit majoritairement composé de biens commerciaux. Si la société possède des biens résidentiels en Suisse soumis à autorisation représentant une part significative (généralement entre 10% et 20%), l'acquisition d'actions par des étrangers est restrainte voir interdite. Dans tous les cas elle nécessitera une autorisation préalable.

4. Résidences secondaires et contingentement
L’acquisition de résidences de vacances par des étrangers domiciliés à l’étranger est soumise à des restrictions. Il existe un quota annuel de 1'500 logements répartis entre plusieurs cantons autorisés à offrir ce type d'acquisition (Valais, Vaud, Tessin, Grisons, Berne, etc.).

Le logement doit répondre à certaines conditions :

• Surface résidentielle maximale : selon cantons, généralement environ 200 m² (hors caves, greniers, garages, balcons).
• Un contingentement cantonal annuel est en vigueur : plus élevé en Valais (environ 330 autorisations), très limité ailleurs (20 unités par an dans certains cantons).

Important : il est conseillé de consulter le registre cantonal concerné avant toute démarche afin de vérifier la disponibilité des contingents annuels.

La Lex Koller et les personnes morales
Pour les entreprises, l’acquisition immobilière est possible seulement si le siège social est situé en Suisse et si elles sont contrôlées par des personnes résidant en Suisse. Les entreprises dont une partie du capital ou du contrôle est détenue par des personnes à l'étranger (généralement dès 1/3 du capital détenu à l'étranger) doivent impérativement obtenir une autorisation préalable avant toute acquisition immobilière.

En pratique, cette autorisation peut être complexe à obtenir et implique souvent de justifier la nécessité économique ou stratégique du projet immobilier.

Quels documents fournir aux autorités ?
Les autorités compétentes (services cantonaux ou communaux) exigeront généralement les preuves suivantes :

• Justificatif d’identité
• Preuve du domicile ou du permis de séjour
• Attestation fiscale et justificatifs bancaires
• Contrat de vente signé (sous réserve d'autorisation)

En cas d'achat d'un bien résidentiel, les autorités peuvent exiger des garanties complémentaires (assurances, engagements de non-location, etc.).

Conclusion
En conclusion, si la Lex Koller encadre strictement l’accès à l’immobilier suisse pour les étrangers, elle ne constitue pas une barrière infranchissable. Il faut retenir qu'en Suissse, chaque canton peut avoir ses propres règles en plus de la Lex Koller.  Pour obtenir l'autorisation d'acheter un bien immobilier en Suisse, une demande préalable doit être soumise par les investisseurs étrangers. Être bien informé et conseillé par des professionnels locaux tels qu'ImmoCrans, tels que des notaires ou avocats spécialisés, vous permettra de naviguer sereinement dans votre projet immobilier en Suisse. L'État du Valais met à disposition toutes les directives concernant l'application de la LFAIE (Lex Koller) et documents à joindre aux demandes d'acquisition.